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观点制定房地产税法须注意税负转嫁问题

2020-01-26 10:41:19来源:励志吧0次阅读

  观点|制定房地产税法,须注意税负转嫁问题

  窃以为建立房地产税收的长效机制,需要综合租赁市场,建立更加完善的综合性现代房地产税收制度。

  文 l 盘和林

  财政部部长萧杰日前表示,依照“立法先行、充分授权、分部推动”的原则推进房地产税立法和实行,逐步建设完善的现代房地产制度。今年4月份,房地产税法草案曾在系统内部征求过意见,省级人大、财政等相关部门都有参与其中。

  作为调控房价的重要抓手,房地产税可以说是呼之欲出。房地产税之所以引发舆论热议,是由于其作为一项税收本身所具有的功能定位,被赋予了最少三个方面的特殊使命。

  其一,作为一项税收最基本的功能就是对居民收入进行再分配,促进社会公平。

  其二,既是作为宏观财政政策调控手段,其必定是有调控市场的作用,直接反映在由于成本的增减而致使价格的变化,进而调理供求,平衡市场。这也是在目前房价高位阶段,社会大众对房地产税控呼声较高的原因。

  其三,房地产领域的税收一直都是地方财政收入的主要来源,相干税法征收标准的的确立必然会对的财政收入产生较大的影响,并最终影响绩效

  笔者认为,制定房地产税,需要从税收原理来考虑问题,比如说房地产税的最终税负归宿问题,须防止出现税负转嫁等情况,即转嫁到租客或者刚需购房者身上。否则房地产税未必能打压房价,也许还会促使房租、房价上涨等问题,终究伤害刚需一族的利益。

  目前,国际上对房地产征税的税基主要包括房地产市场评估价值、房地产原值、土地价值、租金、面积这五种类型。据最新消息称,我国房地产税将按估值方式征收,并将在今年进入立法程序。

  事实上,房地产税收作为一种资产性税收,无论以何种价值作为税基,其最终都会对房地产价格产生影响。窃以为,我国以房地产市场价值和原始价值进行综合评估作为税基,对于纳税人来讲更为公平。同时对于而言,采取市场评估价值更有利于税收的持续增长,保证地方财政收入。

  但是,采取评估价值作为税基的现实可行性并不高,并且在土地资源日益紧张的今天,其并不能像土地价值作为税基那样能够增进资源有效利用。在房地产税收探索阶段,我们并不苛求,但这是需要相关部门日后逐渐完善的地方。在租赁市场日趋繁华的今天,同时将租金纳入税基范围,构成综合性的税收制度也是值得我们考量的。

  值得注意的是除了税基,房地产税的最终税收归宿是我们在规则制定过程中需要特别关注的。

  这里不得不提的就是税收转嫁,所谓税收转嫁指的是税收负担的最终落脚点不完全是法定纳税人,而是经济纳税人。简单地说,就是税收承受者未必是表面缴税的人,例如房地产税表面上看是持有者缴税,但也许最终承受者是租客。

  作为一种价值量比较大的必需品,通常来讲其需求价格弹性是等于1的,但是从我国现实情况来看,我国房地产尤其是住宅型房地产的需求价格弹性是大于1的,也就是说,房地产需求量对价格的反应比较敏感,当价格变动1%的情况下,需求量的变动是大于1%的。

  这也就意味着,当对房地产开始征收税收从而致使房地产价格变化时,房地产持有者的反应是大于房地产的需求者的,那么最终房地产税收将大部分由需求者承担,持有者承当的比较少。

  这也是目前房地产征收税收的一个困境。

  目前来看,各方对房产税的调控作用寄与厚望,想借其之手打击投机性的房屋囤积,同时控制房价以促进市场真实供求关系的平衡。从房地产市场的现状来看,虽然税收能部份起到打击投机的作用,但是同时也有可能伤害了房地产刚需者和居住性持有者的权益。

  综上所言,窃以为建立房地产税收的长效机制,需要综合租赁市场,建立更加完善的综合性现代房地产税收制度。同时先调后规,在调整房地产市场大方向进入正常发展轨道之后,再制定有关税基税率、税收方式更加精细化的标准,保证在打击投机客的同时不损害民众的利益,真正达到稳定房价,保证民生的目标。

  (作者盘和林是中国财政科学研究院运用经济学博士后,系地产深度报道专栏作家,本文为作者个人言论,不代表地产深度报道观点)

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