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商铺价格进入补涨通道北京最贵商铺单价升至

2019-08-16 19:29:12来源:励志吧0次阅读

  在调控政策重压之下,北京住宅市场的价格总算基本被压下来,但商铺的价格却犹如坐了火箭一样直往上蹿。 据本报了解,北京最贵商铺的纪录可能又被刷新,位于东三环CBD区域的高和萃项目的最高价格已升至28万元每平方米,令人咂舌。 相比于住宅,商铺、写字楼等商用物业的价格较少受到政策因素的干扰,其对民生的影响也不会像住宅那样直接。不过,这一高价依旧引发了争议。质疑者们认为如此之高的售价是否远超物业本身的价值。 不过依旧有一些业内人士认为,与国际同等级的大都市相比,28万元每平方米的价格在北京并不算贵。而与住宅不同,物业的价格评估有较为可观的一套体系,同样昂贵的租金收益完全可能保证这个价格的物业依旧物有所值。 商铺价值被低估? 据了解,位于北京市东三环的最贵商铺高和萃地处CBD核心区域,原属博瑞大厦项目的商业部分,体量约1.2万平方米。在2010年12月高和资本成功对其进行收购,并改名为“高和萃”,随后进行了一系列的商业改造。 在“高和萃”之前,SOHO系列的一些商铺也曾创下单价纪录。例如2008年的三里屯SOHO售价曾达到19万元每平方米,而2010年的银河SOHO铺王价曾达22万元每平方米。而在当前市场上世茂工三项目的售价也达到了24万元每平方米。 对于项目当前的定价,高和资本董事长苏鑫认为非常合适,他还认为当前北京市场上商铺的价格明显偏低,有较大发展空间。“北京作为一个发展中的国际贸易城市,商住比为1.41,不仅远远低于国外一些发达城市,更是低于国内的一些二线城市。” 不过苏鑫坦言,与住宅物业不同,商用物业的定价自有其一套逻辑。而商业物业租金的多少,直接决定商业物业的价值。目前在商铺租金方面,北京仅相当于纽约的8. %、香港的8.6%、伦敦的19.1%、东京CBD的19.5%。而正是因为租金水平过低,北京的商业物业价格也与上述城市存在着差距。 不过这种局面正在改变,领涨的商业物业类型则是写字楼。根据统计资料,在过去的两年里,北京CBD区域写字楼租金已经与东京、莫斯科、香港持平,名列全球前列,仅2011年CBD顶级写字楼租金的涨幅就超过75%,被誉为“商业地产的时代”。 苏鑫认为,在未来几年,北京市的商铺租金将跟随写字楼进行一次“补涨”。 对于2011年及之前商铺市场出现低潮的原因,苏鑫认为,一方面是因为2011年北京商铺项目入市较多,另一方面,则因为商铺一般围绕购物中心租格确立标准,但购物中心换租期一般两至三年,因此,即使上涨,也不像写字楼市场一般立竿见影。 据第一太平戴维斯的统计,2012年第一季度北京中高端首层商业租金同比上涨14. %,商铺的租金进入了快速上升的通道。 在租金进入快速上涨通道之后,北京的商铺价格自然也将随之上涨。基于此,苏鑫认为“高和萃”最贵商铺28万元每平方米的定价实至名归。 “精装修”助力租金上涨 租金收入多少,是商铺价格的决定性因素。而一个能获得高额租金收入的商业物业,除了良好的地段和规划之外,必然在物业经营上有过人之处。 据悉,高和萃是目前北京CBD乃至东三环区域唯一散售推向市场的写字楼商铺产品。相比写字楼,商铺投资的关键因素在于招租和运营。投资人对商铺投资的心理障碍,主要是因为市场上出售型商业不动产无统一、统一运营而导致租客良莠不齐、资产贬值,商铺空置率较高,商业地产急需完整的运营模式。 与一些商铺项目尚未竣工便出售不同,高和资本往往对项目进行整体改造并招租之后才开始出售。 在收购高和萃后,高和资本便投入资金,对项目进行了较大程度的工程改造,并对项目展开整体招租,严格限制租户资格。目前所销售的商铺,实际上已有优质商户签下租约,可以保证每月稳定的租金回报。对这一过程,苏鑫将其形象比喻为“资产精装修”。 尽管先租后售的模式,可能影响到客户对投资回报的预期,进而影响销售价格,但是,却能保证客户稳定的投资回报率。 据悉,经资产改造后的高和萃受到租户认可,在招租开始的短短八个月内即实现90%的意向商家出租率。

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